생애최초 주택구입을 꿈꾸며 열심히 정보를 찾아보지만, 막상 ‘LTV 80%’라는 말을 들으면 덜컥 겁부터 나시나요? 내 집 마련의 꿈이 코앞에 온 것 같다가도 복잡한 주택담보대출 상품정보 앞에서 한숨만 푹푹 쉬고 계신가요? 높은 주택가격 때문에 대출 없이는 내 집 마련이 어려운 현실, 정말 막막하게만 느껴지실 겁니다. 하지만 정확한 정보만 있다면 남의 이야기가 아닙니다.
주택담보대출, 핵심만 먼저 확인하세요
- 생애최초 주택구입자는 규제지역과 무관하게 LTV(주택담보인정비율)를 최대 80%까지 적용받을 수 있지만, DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 여전히 중요합니다.
- 디딤돌대출, 보금자리론, 신생아 특례대출 등 정부지원대출은 낮은 금리가 장점이지만 소득, 주택가격 등 자격요건이 까다롭습니다.
- 변동금리, 고정금리 등 금리 방식과 원리금균등분할상환 등 상환방식에 따라 총 이자부담액이 크게 달라지므로 신중한 선택이 필요합니다.
생애최초 LTV 80% 활용법, 아는 만큼 보인다
내 집 마련의 가장 큰 걸림돌은 역시 자금입니다. 다행히 생애최초 주택구입자에 대한 대출 규제 완화 조치로 LTV 80%까지 활용할 수 있게 되면서 이전보다 적은 자기자본으로도 주택 구입이 가능해졌습니다. 하지만 단순히 LTV 한도가 높다고 해서 무조건 대출이 가능한 것은 아닙니다.
LTV 80%의 숨겨진 조건, DSR을 넘어라
LTV는 주택가격을 기준으로 대출 한도를 정하는 비율이지만, 실제 대출 가능 여부를 결정하는 더 중요한 관문은 바로 DTI(총부채상환비율)와 DSR(총부채원리금상환비율)입니다. 특히 DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부 등 모든 금융부채의 원리금 상환액을 연 소득으로 나눈 값으로, 차주의 상환 능력을 보다 엄격하게 심사하는 기준입니다. 최근에는 미래의 금리 인상 가능성까지 반영하는 스트레스 DSR 제도가 도입되어 대출 한도가 더욱 줄어들 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 따라서 LTV 80% 혜택을 온전히 누리기 위해서는 꾸준한 신용관리와 부채관리를 통해 DSR 비율을 안정적으로 유지하는 것이 무엇보다 중요합니다.
규제지역과 비규제지역, 전략은 다르게
과거에는 규제지역 여부에 따라 LTV 한도가 크게 달라졌지만, 현재 생애최초 주택구입자는 규제지역과 비규제지역 모두에서 LTV 80%를 적용받을 수 있습니다. 하지만 주택가격 상한이나 기타 조건들이 다를 수 있으므로, 구입하려는 주택이 속한 지역의 최신 부동산정책을 반드시 확인해야 합니다.
나에게 꼭 맞는 주택담보대출 상품 찾기
주택담보대출 상품은 크게 정부지원대출과 은행, 보험사 등 금융기관의 일반 상품으로 나눌 수 있습니다. 각 상품의 특징과 자격요건을 꼼꼼히 비교하여 본인에게 가장 유리한 상품을 선택하는 것이 현명합니다.
정부지원대출: 낮은 금리가 매력적
주택도시기금과 주택금융공사에서 운영하는 정책모기지는 시중 금리보다 저렴한 이자로 내 집 마련의 부담을 덜어주는 훌륭한 선택지입니다. 대표적인 상품은 다음과 같습니다.
- 디딤돌대출: 부부합산 연 소득, 순자산, 주택가격 등 자격요건이 다소 까다롭지만 금리가 매우 낮아 생애최초, 신혼부부, 다자녀 가구 등에게 인기가 높습니다.
- 보금자리론: 디딤돌대출보다 소득 및 주택가격 조건이 완화되어 더 많은 사람이 이용할 수 있는 상품입니다.
- 신생아 특례대출: 최근 2년 이내 출산한 무주택 가구를 대상으로 파격적인 저금리 혜택을 제공하는 정책대출입니다.
금융기관 상품: 다양한 선택지와 유연한 조건
은행이나 보험사의 주택담보대출 상품은 정부지원대출에 비해 자격요건이 덜 까다롭고 대출 한도도 높은 편입니다. 상품을 선택할 때는 금리 방식과 상환 방식을 신중하게 고려해야 합니다.
| 금리 방식 | 설명 |
|---|---|
| 고정금리 | 대출 기간 내내 동일한 금리가 적용되어 안정적인 자금 계획이 가능합니다. |
| 변동금리 | 코픽스(COFIX)나 금융채 등 기준금리 변동에 따라 대출금리가 주기적으로 바뀝니다. 금리 하락기에는 유리할 수 있습니다. |
| 혼합금리 | 일정 기간 고정금리를 적용한 후 변동금리로 전환되는 방식입니다. |
상환방식 역시 미래의 자금 흐름을 예측하여 선택해야 합니다. 매월 동일한 금액을 갚아나가는 ‘원리금균등분할상환’이 가장 일반적이며, 초기 상환 부담이 크지만 총 이자가 가장 적은 ‘원금균등분할상환’, 소득 증가가 예상되는 청년층에게 유리한 ‘체증식상환’ 등이 있습니다.
대출 신청부터 실행까지, 꼼꼼하게 챙겨야 할 것들
마음에 드는 상품을 골랐다면 이제 본격적으로 대출을 신청할 차례입니다. 서류 준비부터 대출 실행까지의 과정을 미리 알아두면 시간을 절약하고 실수를 줄일 수 있습니다.
필요서류, 미리 준비하면 과정이 순탄해집니다
대출 심사에는 생각보다 많은 서류가 필요합니다. 금융기관마다 조금씩 차이가 있을 수 있으나, 공통적으로 요구되는 서류는 다음과 같습니다. 최근에는 비대면 온라인신청이 활성화되어 온라인으로 서류 제출이 가능한 경우가 많습니다.
- 신분증빙서류: 주민등록등본, 가족관계증명서 등
- 소득증빙서류: 재직증명서, 소득금액증명원, 근로소득원천징수영수증 등
- 주택관련서류: 매매계약서, 등기부등본 등
대출 갈아타기와 금리인하요구권 활용하기
기존에 주택담보대출을 보유하고 있다면 더 유리한 조건의 상품으로 갈아타는 ‘대환대출’을 고려해볼 수 있습니다. 대출 갈아타기를 할 때는 기존 대출의 중도상환수수료와 신규 대출의 금리를 비교하여 실익을 따져봐야 합니다. 또한, 대출 기간 중 소득이 증가하거나 신용점수가 상승했다면 금융기관에 금리 인하를 요구할 수 있는 ‘금리인하요구권’을 적극적으로 활용하는 것이 좋습니다.