아파트 담보대출을 알아보는데 ‘비거치식’, ‘거치식’ 같은 낯선 용어 때문에 머리가 아프신가요? 단순히 월 납입금만 보고 섣불리 선택했다가 수백, 수천만 원의 이자를 더 낼 수도 있다는 사실, 알고 계셨나요? 실제로 많은 분들이 초기 부담이 적다는 이유만으로 거치식을 선택했다가, 거치기간 종료 후 급격히 늘어난 원리금 상환 부담에 힘들어하는 경우가 많습니다. 이는 마치 달콤한 사탕인 줄 알고 먹었는데, 나중에 보니 쓰디쓴 약이었던 것과 같습니다. 이 글 하나로 그 덫을 피하고, 여러분의 재무 상황에 딱 맞는 현명한 선택을 하도록 도와드리겠습니다.
아파트 담보대출, 핵심만 콕 집어보기
- 비거치식 상환은 처음부터 원금과 이자를 함께 갚아나가 총이자 부담이 적습니다.
- 거치식 상환은 일정 기간 이자만 납부하여 초기 부담은 적지만, 총이자 비용은 비거치식보다 많아집니다.
- 아파트 담보대출 계산기를 활용하면 개인의 소득과 자금 계획에 맞춰 어떤 방식이 유리한지 명확하게 시뮬레이션할 수 있습니다.
비거치식 vs 거치식, 도대체 뭐가 다른 걸까?
아파트 담보대출을 받을 때 가장 먼저 결정해야 할 것 중 하나가 바로 상환 방식입니다. 크게 비거치식과 거치식으로 나뉘는데, 이 둘의 가장 큰 차이는 ‘언제부터 원금을 갚기 시작하느냐’에 있습니다.
비거치식 상환은 대출 실행 직후 첫 달부터 원금과 이자를 함께 갚아나가는 방식입니다. 처음에는 부담이 될 수 있지만, 꾸준히 원금이 줄어들어 총 내야 할 이자가 감소하는 효과가 있습니다. 반면, 거치식 상환은 ‘거치기간’이라 불리는 특정 기간(예: 1년~5년) 동안에는 이자만 내고, 이 기간이 끝나면 원금과 이자를 함께 갚기 시작하는 방식입니다. 초기 월 납입금이 적어 자금 유동성을 확보하기 좋지만, 원금 상환이 늦어지는 만큼 총이자 부담은 커질 수밖에 없습니다.
총 이자를 아끼는 현명한 선택, 비거치식 상환
비거치식 상환은 장기적인 관점에서 이자 비용을 절약하고 싶은 분들에게 가장 합리적인 선택입니다. 비거치식 안에서도 상환 방식은 주로 두 가지로 나뉩니다.
- 원리금균등분할상환: 매달 갚는 원금과 이자의 합계(월 상환액)가 대출 만기까지 동일한 방식입니다. 매달 고정적인 지출이 발생하여 안정적인 자금 계획을 세우기 용이합니다.
- 원금균등분할상환: 매달 갚는 원금은 동일하지만, 이자는 남은 원금을 기준으로 계산되므로 시간이 지날수록 월 상환액이 점차 줄어드는 방식입니다. 초기 상환 부담은 원리금균등분할상환보다 크지만, 총 납부 이자는 가장 적다는 장점이 있습니다.
| 구분 | 원리금균등분할상환 | 원금균등분할상환 |
|---|---|---|
| 월 상환액 | 매달 동일 | 초기에 높고 점차 감소 |
| 총 이자 | 원금균등보다 많음 | 가장 적음 |
| 장점 | 예측 가능한 고정 지출로 자금 관리 용이 | 총 이자 비용 절감 효과 극대화 |
| 단점 | 상대적으로 높은 총 이자 비용 | 초기 상환 부담이 큼 |
초기 부담을 덜어주는 거치식 상환
거치식 상환은 당장의 자금 사정이 넉넉하지 않거나, 수년 내 소득 증가가 확실시되는 경우 고려해볼 수 있는 방식입니다. 예를 들어, 신혼부부가 내 집 마련을 할 때나 사업 초기 자금이 많이 필요한 사업자에게 유용할 수 있습니다. 하지만 거치기간이 끝나는 시점에 월 상환액이 급격히 늘어나 상환 부담이 커질 수 있다는 점을 반드시 인지해야 합니다. 또한, 거치기간만큼 원금 상환이 늦어지기 때문에 비거치식에 비해 총 납부 이자가 훨씬 많아진다는 치명적인 단점이 있습니다. 최근 금융당국은 가계부채 관리를 위해 비거치식 분할상환 대출 비중을 늘리는 추세입니다.
백문이 불여일견! 아파트 담보대출 계산기 활용법
어떤 상환 방식이 나에게 유리할지 혼자 고민하기보다는, 아파트 담보대출 계산기를 직접 사용해보는 것이 가장 확실합니다. 은행 웹사이트, 핀테크 앱, 부동산 포털 등에서 제공하는 계산기를 통해 대출 희망 금액, 기간, 금리, 상환 방식을 입력하면 월 상환액과 총 이자를 한눈에 비교할 수 있습니다.
계산기 사용 시 꼭 확인해야 할 항목들
아파트 담보대출 계산기를 사용할 때는 단순히 숫자만 입력하는 것을 넘어, 다음과 같은 규제들을 함께 고려해야 정확한 시뮬레이션이 가능합니다.
- LTV (주택담보인정비율): 주택 가격 대비 대출받을 수 있는 최대 한도를 의미합니다.
- DSR (총부채원리금상환비율): 주택담보대출 원리금을 포함한 모든 금융 부채의 연간 원리금 상환액이 연 소득에서 차지하는 비율을 뜻하며, 현재 가장 강력한 대출 규제입니다.
- 금리 종류: 고정금리, 변동금리, 혼합금리 중 어떤 것을 선택하느냐에 따라 미래의 상환 부담이 크게 달라질 수 있습니다.
- 중도상환수수료: 대출 만기 전에 원금을 미리 갚을 경우 발생하는 수수료로, 대출 갈아타기(대환대출)나 추가대출 계획이 있다면 반드시 확인해야 합니다.
내게 맞는 최적의 대출 상품 선택 요령
모든 사람에게 절대적으로 좋은 대출 상품은 없습니다. 개인의 소득 수준, 자금 계획, 미래 전망 등을 종합적으로 고려하여 최적의 상품을 선택해야 합니다.
소득이 꾸준하고 이자 절약이 목표라면?
공무원이나 대기업 직장인처럼 매달 안정적인 소득이 보장되고, 하루라도 빨리 원금을 갚아나가 이자 부담을 줄이고 싶다면 비거치식, 그중에서도 ‘원금균등분할상환’ 방식을 추천합니다. 초기 상환 부담은 다소 높지만 장기적으로 가장 많은 이자를 절약할 수 있습니다.
초기 자금이 부족한 신혼부부 또는 사회초년생이라면?
내 집 마련 초기에는 인테리어 비용, 취득세 등 예상치 못한 지출이 많을 수 있습니다. 이때는 1~3년 정도의 짧은 거치기간을 설정하여 초기 부담을 더는 것을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 거치기간 종료 후 상환 계획을 철저히 세워야 합니다. 또한, 신혼부부나 생애최초 주택구입자를 위한 보금자리론, 디딤돌대출 같은 정부 지원 정책모기지 상품의 자격 요건을 먼저 확인하는 것이 현명합니다.
금리 변동이 걱정된다면?
향후 금리 인상이 예상되어 월 상환액이 늘어날까 불안하다면, 대출 기간 동안 금리가 고정되는 ‘고정금리’나 일정 기간(보통 5년) 고정금리가 적용된 후 변동금리로 전환되는 ‘혼합금리’ 상품을 선택하는 것이 안정적일 수 있습니다. 아파트 담보대출 계산기를 통해 금리 상승 시나리오를 적용하여 월 상환액 변동폭을 미리 점검해보는 것이 좋습니다.